負債率高拿地王企業在收緊之列

央行7月31日消息，日前中國人民銀行在北京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會，傳達深化金融供給側結構性改革、增強金融服務實體經濟能力的決策部署。會議指出，近年來金融系統加快推進金融供給側結構性改革，銀行業信貸結構出現積極變化，但房地產行業占用信貸資源依然較多。

　　因此，央行“六提”房地產，要求各類銀行控制房地產貸款投放；真正落實房地產市場平穩健康發展的長效機制；保持房地產金融政策連續性穩定性；保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產的資金管理；加強對存在高杠桿經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示。一個“控制”，一個“落實”，兩個“保持”，一個“嚴禁”，一個“加強”，這輪房地產金融信貸調結構雷厲風行。

　　中國房地產報記者多方了解到，為落實并延續金融調控政策，銀行等各類金融機構也在進一步調整信貸結構，降低并收緊對房企的信貸投放額度，做到只減不增；與此同時，實行嚴格的白名單制，針對房企劃分不同的授信等級；除此之外，還提高授信房企的門檻，對后者資產負債率、土地資本金、項目商業住宅比等多項指標做出要求。

　　地產擠占信貸資源

　　盡管政府相關層面多次提出推進金融供給側結構性改革，優化信貸結構，但房地產占有信貸資源依然較多，這不僅是央行座談會上提到的，也是金融行業普遍共識。

　　先看一組來自國家統計局的宏觀數據：2017年1至6月，房地產開發企業到位資金75765億元，其中國內貸款13352億元，占比17.62%；2018年1至6月，房地產開發企業到位資金79287億元，其中國內貸款12292億元，占比15.5%；2019年1至6月，房地產開發企業到位資金84966億元，其中國內貸款13330億元，占比15.6%?？梢园l現，相比2017年金融監管加碼前的情況，2018年和2019年同期房地產行業在國內貸款占比僅降低2個百分點，與以往情況不相上下。

　　一位大型銀行負責人告訴中國房地產報記者，“2018年，我們銀行對于房地產企業的信貸額度只能說沒有新增，但降低幅度也不明顯，原因是現在有授信額度的房地產企業大多不會輕易去提前還貸款。比如我們前段時間做了一項類永續債業務，規定到期會調高利率，但最后企業都選擇承擔高利率而不愿意還錢?！?/p>

　　一位深圳金融機構董事長告訴中國房地產報記者，“現在房企資金鏈很緊張了，個別龍頭企業發債利率已達13%，有的甚至達到16%至18%，有的國內拿不到錢只能到國際市場去發債。這也使個別企業成為金融監管的重點?！?/p>

　　他還進一步透露，“房企金融監管從2017年至今不斷加碼的原因，其實就是房企占用銀行授信額度太高，有的銀行甚至達70%至80%，剩下的20%才流向實體企業，使得整個金融生態系統受到破壞?！?/p>

　　實施白名單兩級制對“雙高”房企更挑剔

　　針對房企占用信貸資源多的現象，央行座談會提出，各類銀行要控制房地產信貸投放，并加強對存在高杠桿經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示。

　　對于哪些高杠桿企業會被納入監管范圍，中國房地產報記者多次聯系中國人民銀行進行采訪，但電話未接通；后聯系四大行之一的中國農業銀行進行求證，其內部人士表示，“目前房地產監管話題敏感，監管范圍不便對外透露”。

　　不過，一位接近央行的研究人士告訴中國房地產報記者，“這次座談會其實是對之前金融監管政策的一次延續，并沒有特別大的邊際增量?？梢钥吹?，即便之前為了穩定經濟增長，鼓勵信貸投放時期，國家對于房地產信貸政策也都是要重點監控和分類調控的，并沒有因為經濟實現了穩定增長就放開?！?/p>

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，“從企業范圍看，不排除三種企業可能會被納入到監管系統中。第一是負債數據偏高的企業，尤其是包括資產負債率超過85%的地產企業很容易被監管；第二是近期融資規模相對大的企業，尤其是動輒數十億元且頻率高的發債計劃，更容易面臨管控；第三是部分高價拿地王的企業，包括土地溢價率超過50%的企業等?！?/p>

　　中國房地產報記者多方了解，資產負債率高和融資規模大的房企更容易被納入監管，目前無論是銀行還是其他金融機構，對房地產的信貸投放都變得更嚴苛更挑剔。

　　前述大型銀行負責人告訴中國房地產報記者，“具體監管哪些企業，我們沒有具體參數，但是我們針對房地產企業實施兩極化的白名單制，也就是白名單A和白名單B，央企國企和排名前十的民企在白名單A，比如萬科、保利、遠洋；其他比如泰禾等資金情況差的在白名單B?？傮w來看，目前對房地產貸款投放額度收得很緊，可以做棚戶區改造，但是非棚改項目基本上很難落地?！?/p>

　　不僅銀行，其他金融機構也更加關注房企潛在的金融風險。前述深圳金融機構董事長透露，“現在只要是經營范圍有大量房地產資產質押的都納入監管。比如監管加碼之前，如果開發商資金不夠，我們可以做土地置換，給他們1比2或者1比3配杠桿，現在不行了，只能‘一刀切’；假如企業資金出問題了，我們要承擔更大的風險?！?/p>

　　他進一步表示，“現在所有金融機構只做房地產標準化項目，按照‘432’標準，四證齊全，開發商自有30%的土地款，二級開發資質。除此之外，我們還要看到開發商負債率不能高于50%，項目區域位置要好，項目中商業配套占比不能超過20%，住宅不能低于80%?！?/p>

　　新一輪強監管下，房地產企業不僅要穩定經營，更要守住現金流，理性發展。