上半年房價收入比再創新高 高層接連表態嚴控房地產高杠桿

華夏時報（chinatimes.net.cn）記者劉詩萌 北京報道

2019年上半年，在經歷了樓市“小陽春”的燥熱后，房價和地價也迎來了新的高點。

8月1日，易居研究院發布50城房價收入比報告顯示，2019年上半年全國商品住宅房價收入比為8.4，相比2018年的8.3繼續小幅上升，再創1998年以來的新高。報告還指出，2016年以來的本輪樓市短周期上行期持續至今，全國房價收入比已超過2005年-2010年（2008年除外）的樓市大行情。

不過，上漲的勢頭即將受到抑制。近日，中共中央政治局會議（下稱“會議”）和央行接連表態，保持房地產金融政策連續性穩定性，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，并且要加強對存在高杠桿經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示。

合碩地產首席分析師郭毅接受《華夏時報》記者采訪時表示，從會議和央行的表態可以明顯看出決策層對于房地產行業在資金層面上的定向收緊。未來下半年可能房企融資的渠道會逐漸減少，融資成本會不斷提升，同時融資的難度也會逐漸增加。對于企業來說，首先要衡量資金風險，包括財務成本，這樣就能相對客觀地去評判未來的市場布局和拿地的價值。

高杠桿大型房企將被監管

近期，房地產調控收緊的政策接踵而至，而在最近的一周里，中央政治局、央行等高層表態的聲音不斷傳出。

7月30日，政治局會議再度提出要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，并首次明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段。轉天，央行在網站刊文稱，7月29日召開的銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會同樣強調了“房住不炒”， 保持房地產金融政策連續性、穩定性。保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產的資金管理。加強對存在高杠桿經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示，合理管控企業有息負債規模和資產負債率。

“在過去經濟發展過程中，的確出現過為了短期經濟穩定的目標而放棄房地產長效機制的落地執行的現象?！敝性禺a首席分析師張大偉對《華夏時報》記者表示，本次會議首次明確了經濟不穩定不應依賴房地產刺激。

而央行座談會則對信貸結構優化給予了更為明確的指導。易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示，近期雖然看上去部分銀行貸款額度比較緊，但不排除實際過程中審核力度不夠，依然存在違規資金通過各種渠道流入到房地產的現象。今年下半年若是金融環境有松動的可能，那么依然需要管控好資金，防范各類違規資金進入到樓市。

而會議中尤其提到了對高杠桿經營企業的有息負債規模和資產負債率等數據的管控。據樂居財經4月發布的2018中國上市房企資產負債率排行榜TOP100，前87名的房企2018年資產負債率都超過了70%的警戒線，超過80%的也有51家，其中融創、碧桂園、泰禾、華夏幸福、萬科等知名頭部房企都排在前20位。另外相關數據顯示，截至2018年末，176家房企總有息負債規模為68456億元，同比增長16.6%。

地市未見明顯降溫

郭毅指出，房地產是資金密集型的行業，企業在運用高杠桿的過程中，如果一旦預期過于樂觀，在土地價值的考量和未來市場的價值判斷上有失偏頗的話，就很可能造成系統性的風險。今年雖然有這么嚴格的政策管控，但是在很多一二線城市還是頻頻爆出了地王，可以說是“寬信用、松貨幣”的狀態造成了部分資金流入到房地產行業，形成過高的未來市場預期的實際體現。

事實上，自從4月19日的政治局會議重提“房住不炒”后，房企的日子已經不那么好過了。5月17日，銀保監會發布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》，被認為是收緊房地產企業國內融資的重要風向標。此后，6月部分房企轉向海外融資，導致境外融資數據一個月內大漲436%。

然而政策面的收緊，沒能阻止房企在熱點城市出手拿地。中原地產研究中心統計數據顯示，6月土地市場繼續活躍，一二線熱點城市賣地合計高達3609億，同比上漲高達52%，環比上漲幅度也達到了14%。單月賣地過百億的城市多達13個，這也是最近一年的高點。

為了抑制土地市場過熱，7月12日發改委又宣布，房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

不過從最近一周的成交數據來看，雖然部分房企拿地金額有所減少，但重點城市的土地市場仍然未有明顯降溫：7月29日，杭州又出現“百億土拍”，濱江集團分別以總價43.3億元和15.74億元競得了錢江世紀城和蕭山兩個住宅地塊，綠城獲得金沙湖住宅地塊，成交總價44.29億元；7月31日，成都又現新“地王”，錦江區林家坡片區純住宅地塊樓面地價19800元/平米，再創成都土拍樓面價新高。

企業停止拿地了嗎？

郭毅認為，未來下半年可能房企融資的渠道會逐漸減少，融資成本會不斷提升，同時融資的難度也會逐漸增加。對于企業來說，首先要衡量資金風險，包括財務成本，這樣的話就能相對客觀地去評判未來的市場布局，以及拿地價值判斷。

隨著樓市政策的收緊，一向以高杠桿、高負債方式運行的房企資金面越來越緊張，其資金鏈的脆弱性也爆發出來。據人民法院公告網的數據顯示，2019年前7個月，有接近300家房地產企業發布破產公告。記者發現，其中不少都是因為負債率高，資金鏈斷裂導致的。例如5月31日公布的山東浩然房地產開發有限公司破產清算案中，文書公布，截至2019年5月20日該公司資產評估總額為1.68億元，負債總額為2.18億元，資產負債率為129.75%。

春江水暖鴨先知。小陽春轉瞬即逝后，房企也要做好“過冬”的準備。

7月30日，有媒體報道富力地產發布內部文件《關于要求地區公司確保完成銷售任務的通知》，要求2019年下半年原則上暫停拿地工作，以完成項目銷售目標為第一優先級。不過話音未落，富力旗下包頭市富潤房地產開發有限公司就宣布以1.4億元摘得包頭市青山區一宗地塊，同期還獲得淮南市占地395.83畝的兩幅地塊。

嚴躍進表示，今年下半年預計部分房企在發債等方面會比較節制，同時也會積極進行債務的清償，以降低資金方面的壓力。

責任編輯：徐蕓茜 主編：陳巖鵬